Le taux de vacance des locaux commerciaux à Macao atteint 13 % suite à la fermeture de casinos satellites
Le marché des locaux commerciaux de Macao devient de plus en plus contrasté. Selon Li Zhaocheng, directeur de l’immobilier commercial chez Centaline Macau, le taux de vacance des commerces dans le quartier de ZAPE (Nouveau Port) a atteint 13 % au deuxième trimestre 2026. ZAPE est ainsi devenu le quartier commercial affichant le taux de vacance le plus élevé de Macao. À l’inverse, les taux de vacance se sont améliorés sur la Praça de Ferreira do Amaral, dans le district Nord et à Taipa.
Le marché de l’investissement est également resté atone. Environ 149 transactions portant sur des locaux commerciaux ont été enregistrées à Macao au cours du premier semestre de l’année, soit une baisse de près de 20 % par rapport à la même période de l’année précédente. Les rendements des biens ayant fait l’objet d’une transaction sont généralement restés supérieurs à 4 %.
Les performances du commerce de détail ont également fortement varié selon les quartiers. Avec la poursuite de la reprise du tourisme, les loyers des principales zones touristiques de Macao ont fortement augmenté. Dans le quartier central, le loyer moyen des commerces a progressé de 44 % sur un an pour atteindre 65 MOP par pied carré, tandis que les loyers sur la Praça de Ferreira do Amaral ont augmenté d’environ 10 %, à 77 MOP par pied carré.
À l’inverse, les quartiers résidentiels traditionnels tels que Horta e Costa et Rua da Barca ont continué d’enregistrer une hausse des taux de vacance. Ces secteurs dépendent principalement de la clientèle locale. Les loyers moyens y sont restés autour de 20 MOP par pied carré, illustrant la préférence des commerçants pour les zones portées par le tourisme, tandis que les quartiers commerciaux de proximité subissent une pression locative croissante.
La fermeture des casinos satellites accélère la restructuration commerciale de ZAPE
La forte hausse du taux de vacance des commerces à ZAPE est étroitement liée à la fermeture des casinos satellites de Macao.
Les 11 casinos satellites ont tous cessé leurs activités au début de l’année 2026, mettant fin à un modèle économique en place depuis plus de vingt ans. De nombreux hôtels, restaurants et commerces de ZAPE dépendaient fortement de la fréquentation générée par ces établissements. Ils ont donc été parmi les premiers à subir les conséquences de ces fermetures.
Dès la mi-2025, plus de 70 commerçants locaux de ZAPE avaient adressé une pétition commune au gouvernement, qualifiant ces fermetures de plus grave crise commerciale que le quartier ait connue depuis deux décennies. Ils demandaient aux autorités de coordonner leurs actions avec les concessionnaires de jeux de hasard afin de retarder les fermetures ou de renforcer le soutien des entreprises aux communautés concernées.
Les organisations professionnelles ont ensuite indiqué qu’à partir de l’annonce des fermetures, les entreprises du quartier avaient commencé à résilier leurs baux. Les restaurants, les commerces, les hôtels et d’autres secteurs de services ont tous enregistré un recul de la demande.
Les casinos satellites constituaient depuis longtemps un maillon essentiel du secteur des jeux de hasard à Macao. Ils fonctionnaient dans le cadre de partenariats avec des concessionnaires titulaires d’une licence. Au-delà des activités de jeux de hasard, ils soutenaient également les hôtels, restaurants, commerces et entreprises de divertissement situés à proximité.
À la suite de la révision de la législation sur les jeux de hasard à Macao, le modèle des casinos satellites a pris fin. En conséquence, l’activité liée aux jeux de hasard s’est recentrée sur les grands complexes intégrés exploités par les six concessionnaires de la ville. Cette évolution a encore renforcé la concentration des flux de visiteurs et de l’activité commerciale.
Les mesures de soutien du gouvernement se poursuivent tandis que les entreprises réclament une aide supplémentaire
Face aux difficultés croissantes rencontrées par les entreprises locales, le gouvernement de la Région administrative spéciale de Macao a mis en place plusieurs mesures de soutien à partir de 2025.
Celles-ci comprennent notamment des projets communautaires autour de licences de propriété intellectuelle (IP), des festivals gastronomiques comme le Taste of ZAPE Market, ainsi que des programmes de bons de consommation en partenariat avec des plateformes de livraison de repas.
Selon un rapport publié en avril par l’Association de l’industrie et du commerce de ZAPE à Macao, le programme de bons de consommation a distribué 1,8 million de MOP (environ 223 000 dollars) entre décembre 2025 et mars 2026, générant près de 8 millions de MOP (environ 993 000 dollars) de dépenses de consommation.
Malgré ces efforts, environ 22 % des quelque 580 commerces du quartier demeuraient vacants, un niveau nettement supérieur au taux de vacance officiel.
Les représentants du secteur ont donc demandé au gouvernement d’accorder des subventions à la rénovation comprises entre 300 000 et 800 000 MOP (environ 37 000 à 99 000 dollars). Selon eux, ce financement encouragerait davantage d’entreprises à s’implanter dans le quartier. Ils ont également proposé d’étendre les itinéraires des navettes des casinos vers les quartiers environnants afin d’accroître la fréquentation.
La reprise des jeux de hasard ne profite pas encore à tous les quartiers commerciaux
Bien que les recettes des jeux de hasard à Macao poursuivent leur reprise, leurs retombées ne se répartissent pas uniformément dans l’ensemble de la ville.
Les flux de visiteurs restent concentrés autour des complexes intégrés de Cotai et du centre historique de Macao. Dans le même temps, des quartiers comme ZAPE, qui dépendaient auparavant des casinos satellites, connaissent une redistribution de leur clientèle.
Cette situation met en évidence l’un des défis de la reprise post-pandémie à Macao. Le gouvernement continue d’exiger des concessionnaires de jeux de hasard qu’ils renforcent leurs investissements dans des attractions hors jeux de hasard, notamment dans les domaines de la culture, des congrès, du sport et des projets communautaires. Toutefois, l’exemple de ZAPE montre qu’il reste difficile d’attirer les visiteurs des complexes intégrés vers les quartiers environnants. Il met également en lumière l’un des principaux obstacles à une diversification plus large de l’économie.
À moins que les flux de visiteurs ne soient répartis de manière plus équilibrée, certains quartiers commerciaux traditionnels pourraient continuer à souffrir durablement d’un taux de vacance élevé, malgré la hausse des recettes des jeux de hasard.
Taipa affiche le taux de vacance le plus faible alors que la reprise devient de plus en plus inégale
À l’inverse de ZAPE, Taipa a enregistré un taux de vacance des commerces de seulement 2,3 %, le plus faible de Macao, témoignant d’une demande soutenue des consommateurs et d’un intérêt constant de la part des commerçants.
Cette tendance reflète également l’amélioration des dépenses hors jeux de hasard à Macao. Au premier trimestre 2026, les dépenses des visiteurs consacrées aux activités hors jeux de hasard ont augmenté de 24,5 % sur un an pour atteindre 24,43 milliards de MOP (environ 3,03 milliards de dollars).
Toutefois, l’essentiel de cette croissance provient des excursionnistes et des touristes internationaux, ce qui laisse penser que le développement de l’économie hors jeux de hasard de Macao reste largement tributaire du volume global de visiteurs plutôt que d’une augmentation des dépenses par visiteur.
À court terme, les flux de visiteurs devraient continuer à se concentrer dans les principaux quartiers touristiques de la ville, laissant les autres zones commerciales de proximité confrontées à une reprise plus difficile.
Le marché de l’immobilier commercial de Macao entre dans une phase de réajustement des prix
Pour le troisième trimestre, Li s’attend à ce que les transactions sur les locaux commerciaux restent sous pression, tandis que l’activité des investisseurs devrait se concentrer sur les quartiers bénéficiant d’une demande de consommation bien établie, notamment la zone de la Porte de la Barrière (Border Gate), Taipa, les quartiers touristiques et les zones de casinos.
Les propriétaires de commerces situés dans les quartiers résidentiels pourraient être contraints de revoir encore leurs prix à la baisse afin d’attirer les investisseurs.
La capacité de ZAPE à retrouver son dynamisme commercial au cours des prochains trimestres dépendra non seulement de l’évolution des flux de visiteurs, mais aussi de la manière dont les concessionnaires de jeux de hasard respecteront leurs engagements en matière d’investissements dans les projets hors jeux de hasard et le développement des communautés.
Pour les investisseurs, les évolutions observées à ZAPE suggèrent que le marché de l’immobilier commercial de Macao entre dans une période de réajustement des prix. Si les taux de vacance restent élevés, les loyers commerciaux et la valeur des biens pourraient subir une pression baissière supplémentaire. En revanche, des secteurs tels que la zone de la Porte de la Barrière, Cotai et les principaux quartiers touristiques de la ville devraient continuer d’attirer les investissements grâce à des flux de visiteurs plus importants et plus stables.
Cet article a été publié pour la première fois sur la page chinoise de SiGMA News le 27 juillet 2026.
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