マカオの商業用不動産市場では二極化が一段と進んでいる。マカオ中原地産（Centaline Macau）の商業不動産部門ディレクター、リー・チャオチェン氏によると、2026年第2四半期における新口岸（ZAPE）地区の店舗空室率は13％に上昇し、マカオで最も空室率の高い商業エリアとなった。一方、フェレイラ・ド・アマラル広場、北区、タイパでは空室率が改善した。
投資市場も引き続き低調だった。今年上半期のマカオ全体における店舗物件の取引件数は約149件で、前年同期比で約20％減少した。取引された物件の投資利回りは概ね4％を上回る水準を維持している。
店舗の業績も地区によって大きく異なった。観光客数の回復が続く中、マカオ主要観光エリアの賃料は大幅に上昇した。中心市街地の平均店舗賃料は前年比44％増の1平方フィート当たり65マカオパタカとなり、フェレイラ・ド・アマラル広場では約10％上昇して同77マカオパタカとなった。
これに対し、ホルタ・エ・コスタ地区やルア・ダ・バルカなどの従来型商業地区では空室率の上昇が続いた。これらの地域は主に地元住民の需要に依存している。平均賃料は1平方フィート当たり約20マカオパタカにとどまり、観光需要が見込める立地を小売業者が優先する一方、地域密着型商業地区では賃貸市場への圧力が強まっていることを反映している。
サテライトカジノ閉鎖が新口岸地区の商業再編を加速
新口岸地区の店舗空室率が急上昇した背景には、マカオのサテライトカジノ閉鎖が密接に関係している。
11軒のサテライトカジノはすべて2026年初頭に営業を終了し、20年以上続いたビジネスモデルに終止符が打たれた。新口岸地区の多くのホテル、飲食店、小売店は、カジノ関連の来訪客に大きく依存していたため、その影響を最初に受けた業種の一つとなった。
2025年半ばにはすでに、新口岸地区の地元事業者70社以上が連名で政府に陳情書を提出し、この閉鎖を「過去20年間で最大の経営危機」と表現した。事業者らは、政府がゲーミング事業者と連携して閉鎖時期を延期するか、影響を受ける地域への企業支援を拡充するよう求めていた。
その後、業界団体は、閉鎖が発表されると地区内の事業者が賃貸契約の解約を始めたと報告した。飲食店、小売店、ホテル稼働率をはじめ、各種サービス業で需要が落ち込んだ。
サテライトカジノは長年にわたり、マカオのゲーミング産業を支える重要な存在だった。認可を受けたコンセッショネアとの提携により運営され、ゲーミング施設を提供するだけでなく、周辺のホテル、飲食店、小売店、エンターテインメント施設も支えてきた。
しかし、マカオの改正ゲーミング法施行により、サテライトカジノモデルは終了した。その結果、ゲーミング活動は市内6社のコンセッショネアが運営する大型統合型リゾートへと集約され、来訪者と商業活動の集中がさらに進んでいる。
政府支援策が続く一方、事業者はさらなる支援を要望
地域事業者への圧力が高まる中、マカオ特別行政区政府は2025年以降、複数の支援策を導入してきた。
これには、IPを活用した地域振興プロジェクト、「Taste of ZAPE Market」などのフードフェスティバル、フードデリバリープラットフォームと提携した消費クーポンプログラムなどが含まれる。
マカオ新口岸工商聯会が4月に公表した報告書によると、このクーポンプログラムは2025年12月から2026年3月までの間に180万マカオパタカ（約22万3,000ドル）を配布し、約800万マカオパタカ（約99万3,000ドル）の消費を生み出した。
こうした取り組みにもかかわらず、地区内約580店舗のうち約22％が空室となっており、これは政府発表の空室率を大きく上回る水準となっている。
そのため業界関係者は、政府に対し30万～80万マカオパタカ（約3万7,000～9万9,000ドル）の改装補助金制度の導入を求めている。この資金によって新規出店が促進されると期待しているほか、周辺地域への来訪者を増やすため、カジノのシャトルバス路線を近隣地区まで延伸することも提案している。
ゲーミング市場の回復はすべての商業地区には波及せず
マカオのゲーミング収益は回復を続けているものの、その恩恵は市内全域に均等には広がっていない。
来訪者は依然としてコタイ地区の統合型リゾートやマカオ歴史地区周辺に集中している。一方、従来サテライトカジノへの依存度が高かった新口岸地区では、顧客の流れが大きく変化している。
この状況は、パンデミック後のマカオ経済回復における課題の一つを浮き彫りにしている。政府はコンセッショネア各社に対し、文化、コンベンション、スポーツ、地域振興など非ゲーミング分野への投資拡大を引き続き求めている。しかし、新口岸地区の事例は、統合型リゾートから周辺地域へ観光客を呼び込むことが依然として難しいことを示しており、経済の多角化を進める上での大きな障害となっている。
来訪者の流れがより均等に分散されない限り、一部の伝統的商業地区では、ゲーミング収益が増加しても空室率の高止まりが続く可能性がある。
タイパは最低空室率を記録、回復の地域格差が拡大
これに対し、タイパの店舗空室率はわずか2.3％とマカオで最も低く、消費需要が堅調で、小売事業者からの出店意欲も引き続き高いことを示している。
この傾向は、マカオの非ゲーミング消費の改善とも一致している。2026年第1四半期には、非ゲーミング分野における旅行者の支出は前年比24.5％増の244億3,000万マカオパタカ（約30億3,000万ドル）に達した。
しかし、その成長の大部分は日帰り旅行者と海外からの観光客によるものであり、マカオの非ゲーミング経済の拡大は、依然として旅行者1人当たりの消費額増加ではなく、来訪者総数に大きく依存していることが示されている。
短期的には、来訪者は引き続き市内主要観光エリアに集中するとみられ、その他の地域密着型商業地区では、より厳しい回復局面が続く見通しだ。
マカオの商業用不動産市場は価格調整局面へ
第3四半期についてリー氏は、店舗物件の取引は引き続き低調に推移すると予想しており、投資は関閘地区、タイパ、観光地区、カジノエリアなど、安定した消費需要に支えられた地域へ集中するとの見方を示している。
住宅街の店舗オーナーは、投資家を呼び込むために売却希望価格をさらに引き下げる必要があるかもしれない。
今後数四半期にわたり、新口岸地区が商業的な活気を取り戻せるかどうかは、来訪者の流れの変化だけでなく、ゲーミング事業者が非ゲーミング事業や地域振興への投資公約をどのように実行するかにも左右される。
投資家にとって、新口岸地区で起きている変化は、マカオの商業用不動産市場が価格調整局面に入ったことを示唆している。空室率が高止まりすれば、店舗賃料や不動産価格にはさらなる下押し圧力がかかる可能性がある。一方、関閘地区、コタイ地区、市内主要観光エリアは、来訪者数が多く安定していることから、引き続き投資先として優先されると見込まれている。
この記事は、2026年7月27日にSiGMA Newsの中国語版で最初に掲載された。
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